Ao alugar um imóvel, é comum a necessidade de solicitar ao locação ou apresentar ao locador garantias, a fim de assegurar o cumprimento do contrato de locação. Duas alternativas frequentes para tal são o fiador e a caução de aluguel. Ambos desempenham papéis cruciais na proteção dos interesses envolvidos, mas apresentam características distintas e adequam-se a diferentes situações.
Este artigo visa fornecer clareza sobre a estas 2 modalidades, elaborando as vantagens e desvantagens de cada uma.
Fiador
Um fiador é alguém que se compromete a assumir a responsabilidade financeira caso o locatário não cumpra suas obrigações contratuais.
Em situações onde, por exemplo, o locatário não pague o aluguel por vários meses consecutivos, o fiador – geralmente um familiar – torna-se legalmente responsável por essa dívida. Este assume o compromisso de arcar com o aluguel e outras despesas relacionadas ao imóvel na eventualidade de o locatário não o fazer.
A escolha de um fiador comprova, portanto, a capacidade financeira e responsabilidade do locatário. Contudo, ser um fiador implica uma significativa responsabilidade, já que essa pessoa compromete seus próprios recursos financeiros para garantir o contrato de locação.
Caução
A caução, por sua vez, consiste em uma quantia em dinheiro ou um bem de valor que o locatário deposita ao proprietário no início do contrato como garantia.
Funciona como uma reserva que o proprietário pode utilizar caso o locatário não pague o aluguel ou descumpra outras obrigações contratuais, como reparos em danos ao imóvel.
Essa garantia pode equivaler a um ou dois meses de aluguel, sendo o valor variável conforme as negociações e as leis locais.
Principais Diferenças
Ao comparar fiador e caução de aluguel, destacam-se algumas diferenças cruciais:
Natureza da Garantia
Fiador: A garantia é provida por uma pessoa (o fiador) que se torna responsável financeiramente pelo inquilino e é parte integrante do contrato.
Caução: A garantia é representada por uma quantia em dinheiro ou um bem de valor depositado pelo inquilino junto ao locador.
Responsabilidade Financeira
Fiador: Assume a responsabilidade pelo pagamento do aluguel e outras despesas caso o inquilino falhe.
Caução: Funciona como um fundo de reserva para utilização pelo locador em caso de inadimplência.
Envolvimento de Terceiros
Fiador: Envolvimento de uma terceira pessoa, que, embora não utilize o imóvel, compromete-se a ajudar financeiramente.
Caução: Sem envolvimento de terceiros; é uma quantia depositada diretamente pelo inquilino.
Devolução do Valor
Fiador: Não há depósito em dinheiro, portanto, não há valor a ser devolvido, sendo a responsabilidade financeira acionada apenas em caso de inadimplência.
Caução: Valor em dinheiro a ser restituído ao inquilino ao final do contrato, desde que todas as obrigações contratuais sejam cumpridas.
Vantagens e Desvantagens
Fiador: Útil para inquilinos com recursos financeiros limitados, mas pode ser desafiador encontrar alguém disposto a assumir tal responsabilidade.
Caução: Forma direta de fornecer garantia, demandando que o inquilino possua recursos financeiros para o depósito.
Devolução da Caução
A questão da devolução da caução gera frequentes dúvidas e conflitos.
No Brasil, ao optar pela caução como garantia, a quantia deve ser devolvida ao inquilino ao final do contrato, desde que não haja danos significativos ao imóvel além do desgaste natural e que todas as obrigações contratuais tenham sido cumpridas. Essa devolução deve ser corrigida monetariamente, preservando seu valor real ao longo do tempo.
Para locadores, é essencial realizar uma vistoria detalhada do imóvel no início e término do contrato, podendo reter parte ou totalidade da caução em caso de danos não considerados desgaste natural.
Mas Afinal, Qual é Melhor? Fiador ou Caução?
Ambas as opções desempenham papéis cruciais na garantia de contratos de locação, e a escolha entre fiador e caução muitas vezes depende da situação financeira do inquilino e das preferências do locador.
A clareza nas regras relacionadas à caução no contrato de locação é crucial para evitar conflitos futuros.
Independentemente da escolha, o objetivo primordial é assegurar a proteção tanto do inquilino quanto do locador durante a vigência do contrato de aluguel.
Referências Legais
Lei Federal nº 8.245 (Lei do Inquilinato)
Lei Federal nº 10.406 (Código Civil)
